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トラブル事例集

ここではマンション大規模修繕で起きやすいトラブルや失敗事例を紹介。対処法や予防策についても解説しています。

大規模修繕工事で発生しやすいトラブル事例と対策

マンション大規模修繕は実際にスタートすると事前にしっかり準備や告知を行なったと思っても、想定外のトラブルやクレームが発生するものです。

以下に代表的な事例と対応策を紹介しますので、これから大規模修繕を計画している方はできるだけトラブルを避けるためにどうすべきかを把握するようにしてください。

工事から数年で外壁が剥がれ漏水が発生

Hマンションでは築12年になるため長期修繕計画の内容にしたがって大規模修繕工事を行うことになりました。初めてのことでしたが管理組合の方で工事業者を選定し、何とか工事を終えることができました。ところが施工の質が悪かったらしく工事から3年も経たないのに、外壁が剥がれてきて漏水も発生。別の業者で調べてもらったら使用されていた塗料が粗悪品だったことがわかりました。

【対処・予防策】
管理組合は建築のプロが集まっているわけではないので、見積金額だけで判断してしまい業者選びに失敗することがあります。費用も大切ですが、事前に同規模のマンションの施工実績があるか、アフターフォローの体制がしっかりしているかなどしっかり調査することが重要です。大規模修繕が初めてという場合は多少費用がかかってもコンサルタントを入れて業者選びのアドバイスをもらうとよいでしょう。

マンション住人からのクレームで対応に苦慮

Fマンションでは事前に大規模修繕工事のスケジュールや工事内容を掲示板で告知。計画通り進んでいると思っていましたが、天候不順などの影響で工事に遅れが発生しました。その結果、住民から計画書の内容と違う、バルコニーが使えず洗濯物が干せない、遅くまでうるさいといったクレームが次々に発生してしまい対応に追われることになりました。

【対処・予防策】
大規模修繕工事は住みながら行うものなので、住民にいろいろと不便や制限を強いることになりストレスも溜まりやすくなります。告知した計画の徹底を努めるよう工事業者との連携を密にして、もし変更が起きた場合はスピーディに連絡することが重要です。工事の騒音や塗料の臭いなどあらかじめ想定されることは詳しく説明して、事前に話し合いなどして理解してもらわなければなりません

修繕積立金の不足で工事が進められない

マンションGでは新築時からずっと同じ修繕積立金額で大規模修繕の準備をしていましたが、いざ工事を進めようという段になって資金の不足から工事費を賄えないことが判明しました。工事を進めるために一時金を集めて対応することになりましたが、住民の中には不満や計画の甘さに不安を持つ人もいて後味の悪い結果となってしまいました。

【対処・予防策】
修繕積立金が不足するといった事態は決して珍しくないものですが、それが判明するタイミングによってトラブルの度合いも変わってきます。時間に余裕が無い場合は修繕工事を延期しなければならないことも出てきます。長期修繕計画は少なくとも5年に1回は見直し、資金不足が予想される場合は、しっかりと説明した上で途中で積立金額を値上げするなどして住民の理解を得ることが大切です。

まだまだある!マンションの修繕トラブル

マンションの修繕で起こりやすいトラブル事例を紹介しました。しかし、これらのトラブルは氷山の一角にしか過ぎません。まだまだ多いトラブルケースを見てみましょう。

プライバシーのトラブル

マンションなどの大規模修繕工事では、足場を設置してから工事を進めます。そのため、作業個所によっては、足場から住宅内が丸見えになってしまうのです。工事を始める際にカーテンを閉めるように通達しているマンションもありますが、それが徹底されずトラブルに発展する事例が後を絶ちません。 大規模修繕業者によっては、カーテンが開いている場合でも室内に視線を向けないよう指導されています。しかし、職人さんは壁の状態などを気にしながら歩いているので、カーテンの開いた室内はどうしても視線に入ってしまいます。業者だけではなく、住民側の配慮も必要となるのです。

臭い、騒音問題

どのような修繕であれ、工事には臭いや音が必ず発生します。近年では作業音の小さい機械や、臭いの少ない塗料なども多くなりました。ひと昔前と比べて臭いや騒音に関するトラブルは減ったものの、住民にとってストレスとなるのは紛れもない事実です。大規模修繕を始める際は、音や臭いを発する作業のスケジュールなどを把握し、住民にしっかり伝えておくようにしましょう。スケジュールを前もって把握しておけば、工事中だけの間は、外出したり、洗濯物をしまったりと住民も事前対応を施します。
全ての住民への通達が難しいという場合は、工事のスケジュールをエレベーターホールなどの共有部に貼りだしておくといいでしょう。

空き巣被害

防音シートや足場が設置されたマンションは、空き巣にとって格好の侵入経路です。大規模修繕業者では足場の入り口部分はしっかり施錠を行ないますが、プロの空き巣ならいとも簡単に侵入できるでしょう。そのためにもセキュリティ対策は万全にしておくことが求められます。
大規模修繕業者によっては、足場に徹底したセキュリティ対策を施しています。人感センサーが搭載され、侵入を検知すると光やアラームで警告を発する防犯システムも登場しており、非常に高い防犯効果を誇っています。搭載されているカメラによって犯人の姿を録画することもできるので、早急な事件解決が期待できるでしょう。 防犯カメラで気になるプライバシーの問題ですが、カメラに写り込んだ室内にはマスキング処理が施されるので、プライベートを撮影される心配もありません。

近隣トラブル

大規模修繕工事のスケジュールをマンションの住民だけではなく、近隣住民にも伝えておくようにしましょう。工事スケジュールを把握していない近隣住民にとって、突然の工事音は大きなストレスとなります。外壁塗装の場合は臭いが強く、ベランダに洗濯物が干せなくなる場合もあり、生活リズムを大きく狂わせてしまう恐れがあるのです。工事前は最低でも8軒隣の住宅までに、挨拶周りをするようにしましょう。大規模修繕業者によっては、挨拶周りを代行してもらえます。しかし、トラブルを未然に防ぐためにも、管理者自らが挨拶に出向くようにしましょう。

駐車問題

工事現場には機材車や運搬車など、数多くの車両が出入りします。大規模修繕工事になると、必要となる車両台数も増えるでしょう。それで起こりやすいのが駐車問題です。駐車場が設備されているマンションでも、大型車両には対応していないケースが多々あります。路上駐車などのなると、マンションや近隣の住民に大きな迷惑がかかるため、駐車場所は前もって確保しておくようにしましょう。

修繕トラブルが起こりやすい個所も事前にチェック

業者が原因となるトラブルもあるが、修繕個所の状態によっては思わぬ修理が必要となることもあります。
それによって予想以上の費用がかかることもしばしば。このようなトラブルが起こりやすい個所を見てみましょう。

外壁タイル

剥がれといった症状が見られやすい外壁タイルは、比較的簡単に修繕が行なえます。しかし「ジェンガ」と呼ばれる不良施工の症状が見られると、コンクリートの補強が必要になるのです。このジェンガは目視では確認ができず工事中に発見されることが多いため、工事費が見積りよりも高くなってしまうケースがあります。

耐震スリット

マンションの強度を保つために大切な内部構造は、劣化や不具合が最も分かりにくい場所です。マンションの多くには耐震スリットという機能が設置されています。耐震スリットは地震で大きな揺れが生じた際に、振動を吸収しマンションの倒壊を防ぐ役割を果たす機能です。柱や腰壁の間に設置されています。
この耐震スリットが劣化していたり、未設置だったりしているマンションは多く、修繕工事の際に発覚することも多々あるのです。耐震スリットは後から設置することも可能ですが、工事費が高額になる恐れがあるため事前にチェックしておきたいポイントになります。

トラブルを未然に防ぐために

これらのトラブルは、工事業者とのコミュニケーション不足が原因で起こることが多いです。大規模修繕について不明点があれば逐一確認し、工事の内容を明確にしておくことが求められます。管理組合や工事業者との定期的な会議も、トラブルの防止策として効果的です。

施工主側が意識を持つことも大切

失敗のないマンション大規模修繕は業者のサポートが最も重要です。だからといって、全ての責任を業者に任せっきりにするのも良くありません。大規模修繕で施工主が気を付けておきたい心得を解説します。

トラブルに遭わないための心得

建物の検査は専門家に見てもらう

剥がれやヒビといった一目見て分かるような劣化症状が見受けけられた場合、マンションの様々な部分で劣化が進んでいる恐れがあります。自分だけで修繕プランを決めるのではなく、専門家の調査を行なった上でプランに関するアドバイスを聞きましょう。
設計管理方式を採用している業者であれば、調査から工事まで徹底した監理の下で進めることができます。チェック作業も第三者機関が請け負うため、施工不良といったトラブルが起こる心配もありません。

予算に関する下調べを徹底する

せっかく大規模修繕を施すのであれば、隅々までしっかり修繕してほしいものです。しかし、予算に関する下調べがままならない段階で、工事プランを決めてしまうと料金トラブルの元になりかねません。複数社の工事プランや費用をしっかり比較・検討するようにしてください。 場合によっては工事を取りやめて、計画から検討しなおすのも効果的な手段です。

居住者の意見も尊重する

マンションは一般住宅とは違い、多くの居住者がそれぞれの生活を送っています。共有部などの修繕は居住者全員の問題になることを忘れてはなりません。大規模修繕について住民と話し合う機会をつくり、それぞれの意見を集約することが大切です。建築に関する知識がなく、意見の集約が難しくなることもあるかもしれません。そのような場合はコンサルタント部門を設けている大規模修繕業者に依頼し、話し合いの場に立ち会ってもらうことでスムーズに進行できます。

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