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マンション大規模修繕マニュアル・工事の流れとポイント

ここでは、マンションの大規模修繕の進め方や注意すべきポイントなどについて解説しています。

マンション大規模修繕工事の大まかな流れ

マンションは建てた瞬間から劣化が始まります。長期間放置してしまうと様々な不具合が起きるため新築から12~13年、もしくは前回の大規模修繕から10年程度のタイミングで大規模修繕を行う必要があります。

大規模修繕は闇雲に工事を行えばよいということはありません。修繕積立金を管理して長期修繕計画にしたがって慎重に進めないと失敗する可能性もあります。

大規模修繕の時期が近づいてきたら最初に行うのは建物診断です。これはどのような修繕が必要かを把握するために行うもので、客観性を持たせるのであれば専門業者に依頼するのがよいでしょう。

次にどの業者に依頼するかを検討します。依頼先としてはマンションの管理会社、ゼネコン、修繕の専門会社などが考えられますが、できるだけ信頼できるところをピックアップします。

ある程度、業者の絞り込みができたら複数に見積り依頼をします。単純に費用が安いということだけで判断するのではなく、施工技術や実績、プレゼン内容など総合的に比較することが重要です。この時、修繕プラスαで改修工事が必要かどうかも検討します。

工事がスタートしたら住人へのケアを忘れてはいけません。また監理と呼ばれる工事中の進捗・状態チェックが必要になります。これは建築士しかできないため場合によっては設計事務所などの専門業者に依頼します。

修繕工事が終わってからも、アフターメンテナンスがあります。業者に定期点検をしてもらいながら、必要箇所を補修したり次の大規模修繕に備えます。

こうした一連の流れはだいたい10年周期で繰り返されます。どのように進んでいくのかを把握しておけば大規模修繕をスムーズに行えるようになるのでしっかり頭に入れるようにしてください。

各段階でどのようなことに注意すればよいかは、さらに詳細に解説していますので大規模修繕の進め方に悩んでいる方は参考にしていただければ幸いです。

価値を高めるには?

マンションの大規模修繕工事は、建物の耐用年数を延ばしたり、そこに住んでいる人の快適性を高めたりといった効果もありますが、マンションの価値を高める効果もあるのです。マンションは、時間が経つとともに劣化し、その価値は減少していきます。そういった価値の減少を、大規模修繕工事によって食い止め、高めることが出来るのです。

マンションの価値を高める修繕工事としてまず挙げられるのが、外観の印象を良くする工事です。いくら設備が整っていて、住みやすいマンションでも、外壁にひびが入っていたのでは、入居する気になれないでしょう。外壁が整っていないと、実際にはそんなに脆くなくても、何となくいつ崩れてくるのか分からないような不安を与えてしまいます。そうなると、マンションの資産としての価値も下がってしまうのです。ですから、まずは外観を整える修繕工事を行いましょう。

資産価値を高めるような大規模な修繕工事を行うなら、耐震性能やバリアフリーなどにも気を配る必要があります。今では、そういった事にも十分に配慮されたマンションやビルも少なくありませんから、そのための修繕工事なら住人の理解も得やすいでしょう。反対に、そういった事が出来ていなければ、資産価値はどんどん下がってしまいます。

また、こういった物件的な価値だけでなく、生活価値にも配慮して大規模修繕を行いましょう。マンションの価値の一つに入居率があります。いくら立地が良くて綺麗なマンションでも、住みにくければ住民が定着してくれません。空室だらけのマンションでは、資産価値も低くなってしまいます。入居者の気持ちを考慮した修繕工事を行うことで、新築のマンションにも劣らないような競争力を発揮することも可能です。一度入居したら出たくなくなるような修繕を心がけましょう。

維持するための対策

マンションの大規模修繕工事は、その資産価値を維持するのに役立ちます。マンションやビルなどの建物は、年月が経つとどうしても劣化してきてしまいます。特に、築後10年以上経つと、内外共に汚れや劣化が目立ってしまうものです。それらを修繕し、さらに時代に合わせて変化させていく事で、資産価値を維持することが出来るのです。

修繕をせずに放っておいたら、そこに住んでいる住民の満足度はどんどん下がってしまいます。コンクリートの亀裂から生じる水漏れや防水などの性能の維持、外観の補修といった修繕を怠らない事が大切です。マンションが劣化していくと、そこに住んでいる人の気持ちも劣化していきます。資産価値を維持するためには、そこに住んでいる人の気持ちになる事が大切なのです。

また、資産価値や住民の満足度を維持するためには、そのままの状態を維持するだけでは足りません。オートロック設備や防犯対策、インターホンやエレベーターなどの設備に関して、時代の変化に対応した修繕が必要なのです。周りのマンションがどんどん便利になっているのに、自分が住んでいるところが旧態依然としていたのでは、資産価値は維持できません。資産価値を「維持」していくためには、時代に対応した「変化」を取り入れる事が必要なのです。そうやって、マンションを住みやすい健全な状態に保つ事で、資産価値を維持することが出来るのです。

計画的に行う事がコストの削減につながる

マンションの資産価値を維持・向上させるために、修繕工事は必ず必要になるものです。ですが、そういった工事を行うためには費用が必要になります。資産価値を高めても、それ以上に費用がかかってしまっては意味がありません。出来るだけ修繕工事のコストは抑えたいものですね。そのためには、計画的に修繕工事を行う事が大切なのです。

マンションの大規模修繕工事は、およそ12年周期で行われる事が多くなっています。もちろん、マンションの劣化の度合いは建物の構造や立地条件、普段の管理状態などによって異なりますが、12年周期で修繕を行う事が多いのです。ここで大切なのは、12年という年数ではなく、周期的に修繕を行うという事です。周期の年数は劣化の状態を理解して決めればいいのですが、計画的に周期的に行うことが肝心になります。ちなみに、12年周期になる事が多いのは、平成20年に改正された建築基準法に、「タイル貼り・モルタル仕上などのマンションは、建物の竣工、改修などから10年を経ている場合は、3年以内に外壁の「全面打診調査」を実施しなければならない」という決まりが出来た事が関係していると考えられます。

それはさておき、周期的に修繕を行う事が大切なのは、マンションの不具合を事態が大きくなってから対処したのでは、かえってコストがかかってしまうからです。急な改修を依頼するよりも、あらかじめ計画的に実施する事にしていれば、修繕を行う会社もコストを考えてじっくり吟味することが出来ますし、交渉もスムーズに進みます。だから、マンションの大規模修繕は、計画的に行う事が大切なのです。

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