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大規模修繕の工事内容をチェック!

修繕工事は、マンションに関する設備のパフォーマンスを保つために、様々な工事を施します。この工事内容は、一気にやる場合もありますが、マンションによっては場所毎に時期を変えて行うこともあります。共通しているのは、マンションを快適に住んでもらうということです。では、一体具体的にはどのような工事を行なっているのでしょうか。

ここではマンション大規模修繕ではどのようなことをやるのか記載しています。

どこにどんな工事が必要なのか?

修繕工事は、マンションに関する設備のパフォーマンスを保つために、様々な工事を施します。この工事内容は、一気にやる場合もありますが、マンションによっては場所毎に時期をズラして行うこともあります。共通しているのは、マンションを快適に住んでもらうということです。では、一体具体的にはどのような工事を行なっているのでしょうか。

1.仮設工事

仮設工事とは工事をスムーズに進めるために一時的に設ける設備や施設のこと。直接仮設工事と共通仮設工事の2つあります。

直接工事は工事に直接関わる仮設工事のこといい、建物の周りに架ける足場が主な工事場所です。その他、飛散防止のためのメッシュシートや工事用具の落下を防ぐための防護柵、外部の人が工事現場へ立ち入らないようにする侵入防止フェンスなども設置します。共通仮設工事は直接工事に関わりませんが、工事をする際に必要な工事事務所や資材置き場、仮設倉庫やトイレ、作業員詰所などを設置するもの。その他、仮設水道や電気、インターネット環境や事務所専用のFAXなどがあります。

大規模な工事をする際、近くの空き室に仮設事務所を設置するケースもありますが、ほとんどが、足場を作ったり、工事に必要な資材を置き場にする場所を確保するための作る場合があります。この工事をしなければ、修繕工事は出来ません。足場を作る際は、住民のプライバシーに関わる場所に作られるため、配慮が必要です。工事を突然すると住民が困ってしまうので、事前にいつどれくらいの期間工事を行うのかを知らせる必要があります。

2.下地補修工事

建物の床や天井、壁などを点検したのち、補修しなければならないと判断されたときに行う工事を下地補修工事といいます。欠陥やひび割れ、亀裂や洗浄などが主な工事です。ひび割れなら発生した箇所や要因、大きさなどによってポリマーセメントペーストやエポキシ樹脂などの補修材を擦りこんでいきます。洗浄や剥離工事に関しては、一般的に高圧水洗浄工法や薬品洗浄を使用。建物の老化を修復するために大切な工程です。

ひび割れや、老朽化は素人目で見てもよくわかりません。そのため、業者に正確な数値を測定してもらう必要があります。この時、業者に目測で判断してもらうのではなく、ひび割れの具合や、このまま放置しておくとどのような不具合が生じるのかを正確に見てもらうことが大切です。このチェックを怠って作業に取り掛かると、後ほど再度工事をする必要性も生じるので、検査時は気をつけておきましょう。

3.塗装工事

建物の外壁や各部分の塗装が剥がれてしまったときに、新しく塗り直す作業を塗装工事といいます。外壁塗装工事と鉄部塗装工事があり、外壁塗装工事は塗膜の除去やサビ落とし(ケレン)から塗料や塗材の塗布、仕上げ処理まで行います。鉄部塗装工事はメーターボックスや鉄の手すり、エレベーターの扉や枠などといった鉄製の部位を塗り直す作業のこと。サビやキズなどをサンドペーパーやワイヤーブラシで除去したのち、下塗り、中塗り、上塗りといった準に作業を行っていきます。塗装工事で使われる素材にも、注意が必要です。塗料の種類は大きく分けて4種類あります。フッ素樹脂、シリコン樹脂、ポリウレタン樹脂、アクリル樹脂です。フッ素が最も品質が良いものですが、タワーマンションのようなところにしか使われていません。一般的には、シリコン樹脂を使われることが多いです。低コストでかつ耐久性があるので、業者からは好まれます。昔に比べて環境に優しい塗料になっていますが、塗装の際には、シンナーを用いての希釈になるのでどうしてもニオイが気になります。住民には、この臭いについての説明をきちんとするべきでしょう。また、塗装部分は、外壁のみだけでなく、天井裏(バルコニーの上部分)を行うこともあります。こちらの塗料は、水性反応硬化形エマルション塗料というものを用いるので、種類が違うことを覚えておきましょう。

4.シーリング工事

建物の外壁に使用されるタイルとタイルのつなぎ目を、シーリング材で埋めていく作業をシーリング工事といいます。時間が経つとどうしてもつなぎ目に隙間が出てきてしまい、そこから雨水やホコリが入ってきてしまうことも。それを防ぐために修復して伸縮性を持たせることによって、耐震性を上げ、地震による揺れなどにも耐えられるような建物にすることも目的の1つです。シーリング工事には足場が必要なケースが多いので、大規模修繕では建物全体で実施されることがほとんどです。

シーリング工事は、耐震工事をする上で欠かせない工事です。怠ると窓ガラスにヒビが入ってしまう可能性もあります。この事態を避けるためにも、必ず隙間が生じたら行うようにしましょう。シーリング材は時間とともに、劣化していきます。劣化すると気密性、防水性、伸縮性が失われてしまうので、定期的に工事を行う必要があると覚えておきましょう。

5.防水工事

コンクリート建造物の外部に対して行われる防水工事。雨や水によって建物内部に漏水したり、建物の耐久性が弱くなってしまうのを防いだりするために行われます。例えばバルコニーや外階段、廊下などに対してアスファルト防水や塗膜防水、シート防水などといった工事を実施。残っている防水層を全て撤去して、新しく施工する方法と、既存の防水層をそのままにして新しい防水層を塗っていく方法があります。防水工事を定期的に実施することによって、建物そのものも寿命が長くなりますよ。

6.建具、金物工事

玄関扉やドアクローザーなどの建具や、住戸名札・段数表示板などの金物に関する工事です。玄関扉の改修は主に塗装がメインですが、ドアの開け閉めの役割をする蝶番やドアのあの開け閉めをスムーズにするドアクローザーなどの部品を交換することも。老化が進み過ぎて建具の交換だけでは済まないときはドア全体を交換するケースもあります。金物工事では集合郵便受けや物干し金物、消火栓ボックスなど金属が用いられた箇所の工事を実施。設備を交換したり、サビを除去して補修したりします。

7.設備工事

給水設備・電気設備・ガス設備・排水設備などの他にも、電話設備・インターネット設備・排気設備・テレビ共同受信設備など、マンション大規模修繕ではあらゆる設備工事を実施。例として、人間の生活に欠かせない上下水道や室内環境を良くする空調など、生活と直結している設備の工事が挙げられます。箇所によっては、有資格者が対応しなければならない場合もあるので注意しましょう。点検結果によってどこを補修するか決定するので、マンションごとに異なります。また、よく行われる工事の1つに、インターホンの改修工事があります。この工事は、各住人に任せる場合もありますが、エントランスの玄関と連動している場合もあるため、場所によっては、一括で行うこともあります。この時の工事は玄関毎に行うので、立ち会ってもらう必要があるので、事前に工事日を告知してなるべく立ち会ってもらえるように心がけましょう。

修繕と改修の違いは?

マンション大規模修繕工事の中に、実は大きく分けて2種類の工事内容があります。その内容ですが、改修と修繕です。この2つは、一体どのように違うのかご存知でしょうか。実はこの2つは工事の目的が異なります。1つずつ内容を紹介していきましょう。

修繕について

修繕は、年月が経過して劣化した設備、不具合が発生してしまったところを、修理や取り替えを行うことで、支障なく生活することができる水準に回復させる工事です。建物が建てられ当初の機能まで回復させるのが、修繕工事と言えるでしょう。修繕の場合は、最低限の治療と言い換えた方がわかりやすいかもしれません。新品にはなりませんが、生活する上では支障ないレベルまでの工事です。そのため、費用もある程度抑えることができます。

修繕、補修、小修繕の違いは?

修繕では、マンションが建築された当時の水準を目標としています。見た目としては何も変わりませんが、機能としては、買った当時の水準を目的としているため、安全面や快適性は確保されます。

また、修繕の中には、計画的に行う大規模な修繕と、その都度修繕する補修、小修繕があります。

補修、小修繕は、台風や地震といった災害の影響で発生してしまったもの、あるいは住民によるトラブル(車による駐車時の単独事故等)によって、生じた建物の破損や劣化を見つけてその度に業者に依頼をして修理を行います。すぐに対応することと、費用がとても少額で抑えられる、工期もすぐに終えることができるメリットがあります。

改修について

それでは、改修はどのような工事なのでしょうか。この改修は、機能を回復させる修繕工事とは異なり、今までの設備よりもアップグレードさせて、住民が快適に過ごしてもらうようにする工事です。

改修をすることで、資産価値が上がります。リノベーション工事とも言えるでしょう。

例えば、昭和に建てられたマンションは、現在の資産価値だとあまり高いものとは言えません。しかし、改修工事を行うことで、従来あった設備を大きく改良し、空室の間取りを変えたりすることで、新築のような新しさを取り戻します。

これは、極端な例ではありますが、エントランスにオートロックがなかったところに、オートロックを導入や、階段にスロープを設置して車椅子の人でも快適に出入りができるようにするのも、改修です。

改修工事で喜ばれる新しい設備

バリアフリーやセキュリティ面を強化した改修も喜ばれますが、それ以外でも次のようなものを新たに設置すると、住人からは喜ばれます。

1、宅配ロッカー

ここ最近、宅配便のサービスも多様化している関係で、自宅に荷物を注文する人が増えています。そのため、宅配ロッカーを設置することで、住民の利便性を高めることができます。

もし、マンションに宅配ロッカーが備えられていなければ、宅配ロッカーを備えるのも良いでしょう。また、もともと宅配ロッカーがついている場合であれば、機能性を高めることも重要です。電子タイプの宅配ロッカーもあります。中には、クリーニングサービスを行うことが出来る宅配ロッカーまで登場しています。

タワーマンションのように、コンシェルジュを配置することができなくても、宅配ロッカーの機能を高めることでそれに近いサービスを提供することが出来る場合もあるので、このような点も視野に入れて検討をすると良いでしょう。

2、ラウンジの設置

ここ最近のマンションでは、ラウンジを設置して住人により快適な生活を提供しているところも少なくありません。高層階にラウンジを設置するのも良いですし、マンションに空き部屋があれば、ラウンジに改修するのも良いでしょう。

3、トレーニングルーム、キッズルームの設置

マンション内に遊んでいるスペース。もしくは全く使われていない場所があれば、新しく刷新して、フィットネス向けのトレーニングルームや、子どもが遊ぶためのキッズルームを作っても良いでしょう。

このような場所を使う人は限られた人しかいませんが、住人への快適な場への提供へとなります。また、このようなスペースがあることを、中古物件を購入する人たちに向けてアピールする材料となります。

もし、マンションで全く機能していない共用スペースがあれば、このような部屋に作り変えて刷新させることも重要です。

4、売れない空き部屋をゲストルームにする

何をやっても売れない空き部屋があって困っているのであれば、ゲストルームとして運用を検討することも1つの手段と言えます。

ゲストルームは、マンションに知人がいるが、部屋には泊まれない場合、泊まりたくはないけれど、ホテルより安く泊まりたい人を対象に活用してもらうことが期待できます。

ゲストルームの料金を1万円以内で設定すれば、必ず利用する人がいます。

特に、土日は需要が高くなることが予想されます。

毎日満室にすることは出来ないかもしれませんが、ゲストルームとして利用してもらうことで、今まで空室でしかなかったスペースが、利益を生む場所へと変化をすることが可能です。

5、自転車置き場の拡充

マンションの住人の自転車で、トラブルが起きているようであれば、自転車置き場の施設を改良するのも良いでしょう。スペースを拡充するだけでなく、より1台でも多く自転車を置ける機械の設置など近隣住人のクレームを解消することも期待できます。

このように、改修工事ではマンションの施設を大きく刷新することができます。

なんといっても、改修を行うことで、住民が快適に過ごせるのが最大の特徴です。

中には、外壁の装飾をガラリと変えてしまう工事もあります。

大規模な改修工事になると、修繕工事よりも規模が大きくなるため、費用がかかります。

しかし、その分資産価値がアップするので住民にとっては悪い話ではありません。

修繕と改修オススメは??

それでは、どちらが最適な選択なのでしょうか。一見すると、改修工事を選択した方が、メリットが多く魅力的と感じるかもしれません。しかし、工事期間と費用が修繕工事よりもかかります。また、住民によっては売却する予定はないので、改修ではなく修繕で良いという意見を出すこともあります。マンションの大規模工事は、1人の意見で決めることが難しいので、住民の意見をしっかり聞くことも大切です。住民の意見が多い方を選択するようにしましょう。改修と修繕どちらにするかで迷った時は、双方のメリット・デメリットを説明した上で、住民にどちらをしてほしいか意見を聞くことも大切です。

ただし、どちらか一方だけで良いということではありません。大切なのは、バランスをよく修繕と改修を行うことです。

長期間で、修繕と改修をどのように使い分けるか

長期間で、修繕と改修を考えるのも重要です。

修繕は、マンションの性能を基準に戻すために必要な工事です。そのため、5年〜10年の間に行っていく必要があります。定期的に行うことで、改修の費用を比較的抑えながら工事を行うことができます。長期間放置しないことが重要です。

一方で、修繕はというと、20年に1度、もしくは10年のタイミングで行うことも良いでしょう。改修を行うベストなタイミングは、時代に遅れていると感じるタイミングです。

15年以上経過したタイミングで行うと良いと思いますが、これもベストな時期がこれというものが特にありません。

ただし、改修では大規模な工事になると、住人に負担が増えてしまいます。

その点を考慮した上で、どの程度の期間で工事を行うべきなのか慎重に決めたp>の

プランを決めましょう。

修繕工事に大切なこと

修繕工事の内容を簡単に説明してきました。修繕といっても、様々な工事があります。マンションを住人が快適に過ごしてもらうために行う工事なので、必要不可欠です。また、修繕工事用に住人から積み立てている費用もあるので、定期的に行わなければいけません。しかし、この修繕工事は、「専門的な知識があるので、どこに頼んで良いのかわからない」と悩んでしまう場合もあります。その際、どのようなことに気をつけなければならないのでしょうか。実は、修繕工事が出来る業者にお願いする。ということだけではあまり良いとは言えません。場合によっては、損をしてしまう可能性があるのです。

悪質な業者に騙されないためにも情報武装を

大規模修繕を行うにあたって、工事に関する知識を持つことが大切になってきます。「専門業者に任せておけば大丈夫」と思い任せっきりにしておくと、悪質な業者やコンサルタントだった場合、騙されてしまう可能性も。

そこで、大切なのは悪徳業者に騙されないことです。

マンション大規模修繕では、悪徳業者のせいで住人に余計な負担をさせてしまったケースが後を絶ちません。

こんなケースで頭を悩ませています。工事を頼んだのに、何故か積立金で収めることができず追加料金が発生した。料金相応の工事をしていないような気がする

このように、悪質業者に悩まされている事例は、実際に多くあります。

悪徳業者から守るためには、自分たちでしっかりとした情報収集をする必要があります

1、口コミ、実績例を調査する

良い業者かどうかを見分けるために、実際にどれくらい実績があるのかを丁寧に調べあげることも重要です。

ホームページ上で、修繕工事の内容や改修工事の内容等丁寧な説明がしっかりなされていれば、まず第一関門は突破といって良いでしょう。しかし、これだけではまだ情報に精度が高いとは言えません。

過去にトラブルが起きていないか、口コミ情報を収集するようにしましょう。本当に信頼出来る業者であれば、高評価の口コミが多く紹介されているはずです。もし、トラブルが口コミで紹介されているようであれば、選ばないようにしましょう。

2、マンション管理士事務所をつける

悪徳業者を完全に排除するためには、修繕会社を自力で見つける方法がある。しかし、多くの場合は管理会社に担当する業者を見つけるようにお願いをする場合が多いが、管理会社で探すには限界がある。

そこで、登場するのが、大規模修繕工事を専門とするコンサルタントに業者を見つけてもらう方法だが、

コンサルタントと業者が談合している場合が多い。それを防ぐために、透明性のあるやりとりが行われているかを監視する役割が必要になる。

そこで、登場するのがマンション管理の「顧問」だ。彼らをつけることで、談合をした場合すぐにバレてしまう仕組みを作ることができる。

顧問料はかかってしまうが、住人の被害を最小限に抑える措置としては有効であると言えます。

3、管理会社の位置付けをはっきりさせる

トラブルを防ぐためにも、管理会社の位置付けをはっきりさせることです。

  • 管理会社が施工主になる場合
  • 施工主では、なくコンサルタントとして機能する場合
  • 事務所的な役割を行う

このような役割をはっきりさせることで、管理会社が談合して不正な利益を得ることを防ぐことができます。また、修繕工事の施工主の場合は、1つの業者として考え色んな業者の価格を見た上で決定するなど、管理会社に好きにさせないようにすることも重要です。この位置付けを曖昧にしていると、トラブルを起こしやすいので、トラブルを回避かつスムーズな修繕工事の実施のためにも、しっかりした位置付けをしておきましょう。

このように、自分たちで対策を立てることで、トラブルを回避することができます。

また、情報を鵜呑みにしないように、気をつけましょう。

1つずつの工事についてどのようなことを行うのか。また、1社だけでなく複数社に依頼をして見積もりを出して選択することも大切です。

コンサルタントと業者が手を組んでいる悪徳業者もあるので、必ず丸投げをするのでなく、信頼出来る業者を選びましょう。信頼出来る業者は、工事内容から費用を細かく説明してくれます。マンションの状態を把握したのち、一般的な相場や工事の期間、どのような工事が必要なのかあらかじめ知っておくのがベスト。それを元に修繕計画を立てましょう。

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