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修繕のタイミングと進め方

ここではマンション大規模修繕を行う最適な時期と具体的な進め方について解説しています。

大規模修繕を行う時期の目安

時期の目安イメージマンションで建物の傷んだ部分だけを修繕するのとは別に、一定期間ごとに実施する計画的な修繕工事のことを大規模修繕と言います。

大規模修繕を行うタイミングは早すぎても遅すぎてもよくありません。早すぎると大切な積立修繕金を無駄に使ってしまうことになりますし、遅すぎると建物の劣化を進行させてしまい取り返しがつかなくなるからです。

ではどのくらいの期間で大規模修繕を行うのが良いかというと、一般的には新築から12~13年、もしくは前回の大規模修繕から10年程度の時期が修繕をするタイミングと言われています。

但し、これはあくまで目安にしか過ぎません。環境の違いによりどのマンションも同じように劣化が進むわけではありませんので、建物の状況によって時期は調整する必要があります。

大規模修繕は基本的にはマンション分譲時にデベロッパーが作成した長期修繕計画をもとに進められます。長期修繕計画の中には30年くらい先までの鉄部や外壁塗装工事、屋上防水工事、給排水管工事をどの時期に行うのか費用を含めた予定が記載されています。

しかし、これも当初の計画通り行えばいいというものではありません。

環境や使用状況などによって建物の傷み具合は異なりますし、最初に計画を立てた時点でどの部分がどの程度劣化するかというのは正確に予測できないからです。

したがって、計画の信用度を上げるためには5年に1度くらい劣化チェックをして長期修繕計画を見直し、次の工事のタイミングを決めるのが望ましいと言えます。

修繕委員会を設置して計画を進める

長期修繕計画にしたがって大規模修繕の時期が近づいてきたら建物診断を行って修繕工事を行うべきかを検討します。

建物診断は専門的知識や経験が必要になるので管理組合が行うのではなく、大規模修繕のコンサルタントなど第三者の専門家に依頼するのがよいでしょう。

そこで具体的な不具合(雨漏り・水漏れなど)がないか管理組合内で確認し、計画通り修繕を行ったほうが良いと判断されたら理事会で修繕委員会というチームを立ち上げます。

マンションには多くの住人がいるため中には大規模修繕なんて必要ないと考えている人や、いろいろ修繕して欲しいと希望する人もいて合意を得るのは大変な仕事になります。

様々な意見を調整して大規模修繕をトラブル無く進めるためには修繕委員会の設置は必要不可欠と言ってよいでしょう。

修繕委員会の人数に決まりはありませんが賛成・反対が同数になるのを避けるために奇数にするのが望ましく、5名程度で構成するのが理想的です。

修繕委員会の方で大規模修繕の概要を決め住人の合意を得ることができたら、次にどこに依頼すべきかという業者選びへと進めていくことになります。

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