悩んだら読む!マンション大規模修繕完全ガイド

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業者選びの重要なポイント

ここではマンション大規模修繕を依頼する業者の種類や選び方ポイントについて解説しています。

マンション大規模修繕施工会社の種類

マンション大規模修繕を行おうとする場合、依頼する施工業者の選択肢としては以下の3種類が考えられます。

マンション管理会社

日常保守点検や小規模修繕など、マンションを継続的に管理している会社です。修繕するマンションの状態を熟知しているのが強みで、多くの管理組合の方が、一番最初に思い浮かぶ発注先ではないでしょうか。但し、マンションの管理業務を主とした会社なので大規模修繕を依頼した場合は関連の施工会社が行うケースが多いと考えられます。

ゼネコン

いわゆる総合建設業と呼ばれる、会社やマンションを建設する会社のことです。マンションの新築工事を行っているため、人材や技術面など組織がしっかりしていると考えられ、建物の構造や仕組みについても熟知しています。但し必ずしも大規模修繕に対応しているわけではなく、工事は主に下請け業者が担当します。

修繕専門会社

マンションの大規模修繕を専門としている施工業者のことです。直接職人を扱っているため施工能力に優れており、修繕に関する実績が豊富で、技術力が高いというメリットがあります。但し、会社の規模や対応エリアは様々なので、施工体制やサポート力・信頼性などを事前に調査した上で慎重に選ぶ必要があります。

どの業種の会社に依頼するのがいいのか?

マンション大規模修繕を最終的にどこに依頼するかという点については、管理組合の考え方にもよりますが、安全性と費用面で考えると修繕専門会社が有利です

というのも、マンション管理会社やゼネコンの場合、窓口にはなってくれますが実際に大規模修繕を行うのは関連会社や下請け会社だったりするからです。その場合、当然ながら中間マージンが発生しますので同じ工事を行なったとしても施工費用は割高になります。金額の妥当性・客観性に欠け不透明な部分が出てきてしまうのです。

そのため従来はマンション管理会社に大規模修繕工事を依頼していた管理組合も、最近では修繕専門会社に切り替えるといったケースが増えています。

とはいえ、修繕専門会社ならどこでも安心というわけではありません。どの施工業者に依頼する場合でも相見積もりは必須と考えてよいでしょう。一社だけでは比較のしようがないからです。また相見積もりをする場合は金額だけで判断するのは危険です。できれば同じ項目での比較一覧表などを作成し、様々な角度から総合的に判断することが重要です。

大規模修繕業者選び4つのポイント

大規模修繕工事を依頼する業者を選ぶ際には、できるだけ客観的な目で冷静に判断することが必要です。では具体的に管理組合としてどのような点に注意すればよいのか、重要ポイントについてご説明しましょう。

1.経営状態

マンションの大規模修繕は工事が終了しても業者との付き合いは続きます。次の大規模修繕工事は約10年後になりますが、その間も定期点検を行なって不具合が発生した場合は補修してもらわなければなりません。

ということは、少なくとも10年間は存続可能な会社かどうかを調査しておく必要があります。途中で連絡がとれなくなるようなことがあると、マンションの維持に支障が出てしまうからです。業者の会社データを最も簡単に入手する方法は、その会社のホームページを確認することです。資本金や従業員数、設立年、沿革など基本的な情報を知ることができます。

しかし、それだけでは会社の経営状態まで判断するのは難しいでしょう。上場会社であれば財務状況まで公開されていますが、それ以外は業績などの詳細データまで掲載されていることが少ないからです。そこで役に立つのが帝国データバンクなどの企業信用調査会社の活用です。帝国データバンクでは業歴、資本構成、規模、損益、資金現況、経営者、企業活力の項目から評点をつけています。この点数を見ればその会社が優良かどうかわかるというわけです。

もちろん評点だけがすべてではありませんが、著しく評点が低い場合は債務超過などが発生していて経営状態がよくないことが考えられますので避けた方がよいでしょう。

2.サービスの質

大規模修繕工事をお願いする場合に気になるのは、やはり施工内容やサービスの質でしょう。

一般的な流れとしては大規模修繕工事をスタートする前に建物診断を行い修繕箇所をチェック、建物診断結果にしたがって工事計画を立て、修繕工事施工、その後アフターメンテナンスに引き継ぐことになります。コンサルティングに力を入れている施工業者では建物診断から依頼できますが、そうでない会社の場合は、建物診断だけ別の専門会社に依頼する必要があります。

大規模修繕工事の手順については、どの工事会社に依頼しても大差があるわけではありませんが、品質管理安全面の配慮住民対応など工事への取り組み方での違いはあるはずです。

ISO9001取得による高品質な施工管理をしているか、検査はどのタイミングで行い専門部署を設置しているか、防犯設備の設置や落下物防止措置など安全・防犯対策ができるかなどもチェックポイントになります。

こうしたサービスの充実は実績や経験の積み重ねによって生まれるものですので、安心して任せられるかどうかの判断材料になります。

3.プレゼンテーション(ヒアリング)の質

複数業者に相見積もりを取った後に、その内容を比較検討し2~3社まで絞り込みができたら、実際に業者を呼んで行うのがプレゼンテーション(ヒアリング)です。業者の工事に対する姿勢や考え方を詳しく確認するのが主な目的となります。主な確認事項は住民に対するケアセキュリティ対策保証・アフターフォロー体制です。

住民に対するケアに関しては緊急連絡先の設置はもちろん、掲示板等に全工程を掲示したり定期的な進捗報告などコミュニケーションが可能かどうかなどを確認します。セキュリティ対策は工事期間中の防犯についてです。足場を使って住戸に侵入される危険性があるので夜間施錠、センサーの設置、各戸に補助鍵の貸し出しをしてもらえるかなどを確認します。保証・アフターフォロー体制に関しては事前に概要は調べることができるので、定期点検の頻度や万が一不具合が生じた際の保証はどのくらいしてもらえるのかなど詳細事項について確認します。

以上のような確認を業者との間でやりとりをしてスムーズな回答を得られ、わかりやすい説明をしてもらえるようならその会社は信用できると考えてよいでしょう。

4.現場代理人の対応力・親身さ

大規模修繕工事ではそれぞれのマンションの担当者として、修繕業者から専属の現場代理人が設定されます。現場代理人とはいわゆる現場監督のことで工程管理、品質管理、安全管理、原価管理、労務管理、対外折衝、工事全般の顧客窓口が主な業務です。

つまり大規模修繕工事がスムーズに進められるかどうかは現場代理人の能力次第で変わってくるということになります。特にマネジメント力があるかどうかがとても重要になると考えてよいでしょう。また、工事上で何らかのトラブルが発生した場合は現場代理人とのコミュニケーションが必要になりますので資質や人柄の良さなども大切な要素の一つになります。

現場代理人の対応=業者とのやり取りそのものとなり、依頼することが決まれば数年間のお付き合いになります。対応が早くて親身になって考えてくれる現場代理人がいる業者を選ぶことが何よりも安心につながります。

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