業者選びに悩んだら読む!
マンション大規模修繕工事ガイド

大規模修繕業者の選び方が3分で分かるサイト

大規模修繕業者の選び方が
3分で分かるサイト

10数年に1度の大イベントであるマンション大規模修繕。生活やお金の面で住人とも密接に関わるからこそ、信頼できる業者に依頼したいもの。このサイトでは、初めての方にも経験者の方にも役立つ、修繕業者選びにおける信頼ポイントをご紹介しています。

10数年に1度の大イベントであるマンション大規模修繕。生活やお金の面で住人とも密接に関わるからこそ、信頼できる業者に依頼したいもの。このサイトでは、初めての方にも経験者の方にも役立つ、修繕業者選びにおける信頼ポイントをご紹介しています。

大規模修繕で
こんなお悩み、ありませんか?

不安アイコン

管理会社から紹介
された業者の
見積もりが信用
できない…

不安アイコン

前回の工事を
経験したメンバーが
組合にいないので
不安…

不安アイコン

相見積りの結果、
安さだけで
決めてしまって
後悔しないかな…

住人の方に納めてもらっている修繕積立金を預かる立場にいる以上、業者選びに慎重になるのは当然のこと。
それでも、信頼度を見極める基準や指標が分からないままだと、いつまで経っても不安は解消されず、業者選びに迷うことになります。

ここでは、マンション大規模修繕工事の業者選定をスムーズに行うための、注目すべき信頼ポイントをお伝えします。

ココを見れば信頼できる
マンション大規模修繕業者が分かる!

マンション計画修繕施工協会(MKS)に正会員登録されている

MKSは、国土交通省の告示によって創設された住宅リフォーム事業者団体の一つ。 管理組合と連携しながら、マンションの長寿命化や、大規模修繕工事によって維持・保全を推進するのが主な目的です。
MKSの正会員条件として

  • 建設業を主たる業務とし、かつ建設業登録取得後、原則として10年経過していること
  • 建設業において過去2年間営業停止処分を受けていないこと
  • マンション計画修繕工事が年間完成工事高に占める割合が直近3年間の決算平均で3割以上、かつ直近3年間に10件以上の施工実績を有すること

などが挙げられており、信頼度の基準にもなります。登録されていることで、修繕業者としての一定の品質と実績は担保していると言えるでしょう。

参照元:マンション計画修繕施工協会公式HP(https://www.mks-as.net/membership_regular/)

経営事項審査の総合点数

経営事項審査とは、一般財団法人建設業情報管理センターが行う経営状況分析調査のこと。国が指定する唯一の分析機関として、これまで450万件以上の建設業者の経営状況分析を行い、情報を蓄積してきました。

参照元:建設業情報管理センター公式HP(http://www.ciic.or.jp/ciic/)


経営事項審査は建設業法によって審査が定められており、各社の能力を評価するために、建設業者の実績や経営状況など複合的な視点から審査を行うことで点数化されます。
点数は決められた算定式を使って算出され、主観的な評価は反映されないため、客観的に公平な評価が行われています。

様々な評価項目のうち、P点と呼ばれるものが、経営規模等の評価結果と経営状況分析の結果から、建設業者を総合的に評価した項目。この点数が高いことは、健全に経営を行っている証なので、工事業者として信頼できる度合いも高いと言えます。
当サイトでは、2022年8月時点でマンション計画修繕施工協会(MKS)に登録されている業者163社のP点を調査しました。

以上の2点に注目すれば客観的に表しにくい「信頼度」を、定量的な数字や項目で判断できるため、相見積もりを取る業者選びに迷う必要がありません。

このサイトでは、

  • マンション計画修繕施工協会に正会員として登録されている(2022年8月時点)
  • 2021年度の経営事項審査評点Pが全社の平均である898点(※)以上

を満たした業者だけを紹介しています。お近くのエリアから探してみてください。

(※)2022年8月時点で建設業情報管理センターHPから取得できる数値を計算

経営事項審査とは?

工事高や利益、経営状況などから建設業者の能力を総合評価するための審査で、
業者選びの参考にしたい、信頼性の一つの軸となるもの

経営事項審査を行う項目はいくつかありますが、ここでは総合点数の算出に関わる項目を紹介します。

  • 経営事項審査による総合評点P
  • 総合評点Pとは、経審(経営事項審査)の指標で、建設業許可業種区分ごとに評価した点数の総合評点のこと。式で表すと、次のようになります。

    総合評点P = 0.25X1 + 0.15X2 + 0.2Y + 0.25Z + 0.15W

    Pは入札に参加する際などに優良企業であるかどうかを見極めるための基準として「P点が〇〇以上の企業」といった使われ方をします。

  • X1:業種別の完成工事高
  • X1は完成工事高についての評価項目です。大きな企業ほど評価が高くなり、小さな企業ほど数値が低くなりがちですが、X1の数値は決して大きくはなくても、堅実な経営を行っている企業もあります。大切なのは他の指標とのバランスです。

  • X2:自己資本学と平均利益額
  • X2は自己資本額及び平均利益額についての評価項目です。自己資本とはこれまでの利益の蓄積のことで、賃貸対照表の純資産合計で示される数値を利用します。そして平均利益額は損益計算書の営業利益と確定申告書の減価償却実施額から計算して導き出します。つまりX2とは企業が蓄えている利益と、生み出した利益がどれだけあるのかを示す指標です。

  • W:その他の審査項目(社会性等)
  • Wはその他審査項目(社会性等)を評価する項目です。他のアルファベットが売上や利益などの事業活動を評価するのに対し、ここでは企業の社会的責任に関する活動(労働福祉・建設業の営業継続・防災活動への貢献・法令遵守の状況など)を評価します。

  • Y:経営状況分析の結果
  • Yは経営状況についての評価項目で、登録経営状況分析機関によって審査を受けて点数がつけられます。建設業財務諸表を元に「負債抵抗力」「収益性・効率性」「財務健全性」「絶対的力量」の4つが計算されます。

  • Z:業種別の元請け工完成工事高と業種別の技術職員数
  • Zとは技術職員数及び元請完成工事高を評価する項目で、総合評定値Pの25%という大きなウェイトを占める重要事項です。評価の対象となるのは、建築技術系国家資格者の数や一定以上の実務経験者の人数などで、業者の技術力を表す指標となっています。単純に有資格者の人数をカウントするのではなく、融資格者の中でも一級資格者には高いポイントがつきます。

マンション大規模修繕で
解決しておきたい疑問一覧

マンションイメージ

マンションが建ってから10~15年も経過すると、外壁やタイルなど見える部分だけでなく、日常で見えない部分(給排水管など)にも傷みがきているものです。 ある時期が来たら、どんなマンションでも大規模修繕工事を行うことは必須事項になります。 とはいえ、大規模修繕となると素人である居住者にはわからないことだらけです。

そこで、ここからは初めて大規模修繕を行おうとする方々に向け、役立つ知識をQ&A形式にまとめて紹介します。 大規模修繕の準備は、工事の2~3年前から検討をはじめるのが望ましいので、「うちのマンションにはまだ早い」という方も、近い将来のために是非ご覧になってみて下さい。

大規模修繕工事は
どうして必要?

マンション大規模修繕とは長期修繕計画に基づいて一定期間ごとに実施する建物全体の修繕工事のことを言います。一般的には新築から12~13年、もしくは前回の大規模修繕から10年程度の時期が修繕のタイミングと言われ、マンションを新築時の状態に戻すことを目的に数ヶ月間かけて工事が行われます。

壊れた箇所はすぐに補修しているから大規模修繕は必要ないと考える方もいるかもしれませんが、それだけでは十分ではありません。マンションの劣化は、目に見えない部分で少しずつ進行しているからです。そのまま放置しておくと、やがて外壁は剥がれ、内部へ水分が浸透して鉄筋部分が酸化、コンクリートは膨張して壊れてしまうこともあります。そのようにして建物の機能や外観が損なわれると、マンションの資産的な価値も下がってしまいます。したがって大規模修繕工事は、住環境の維持・健全化や住民の大切な財産を守るためにも、必ず行う必要があります。

「修繕」と「改修」の
違いとは?
  • 修繕について
  • マンションを建てて時間が経ってくると、建物はどんどん劣化していきます。建物内にもいろいろな設備があるので、取り換え工事やメンテナンスを行なっていく必要があるのです。問題となっている箇所が、使用できるようになるまで状態を戻し、直していくことを「修繕」といいます。修繕作業は、一定の年数で計画的に行います。

  • 改修について
  • マンションに設置されている設備も、時代とともに性能や質が向上しています。年数が経過しているマンションは、設備の面でも時代と合っていないこともあり、マンション自体の価値を低くしていることがあります。

    マンションの維持や質、価値を高めていくために行なうのが「改修」と言われている工事です。修繕と似ているところはありますが、生活するにあたって高機能性や、生活水準を高めていく工事が「改修」となります。

  • 改修工事のメリット
  • 大規模修繕工事では、修繕を行なうだけでなく同時に改修を行なっていくことで大きなメリットがあります。

    建物の老朽化や、設備の不具合を修繕していきながら、マンションの価値を高めていく改修を行なうことで、住人の方の生活を快適にし、最新の技術の地震対策や防犯対策を取り入れて、マンションの安全の向上につなげることができます。

    すべて理事会で行うの?

    大規模修繕工事が必要になるころにはマンションは築10年を過ぎているので、理事会はすでにいろいろな課題を抱えています。そんな中、わずかな人数で構成された理事会だけで大規模修繕工事に取り掛かるのは困難を極めます。

    そこで必要になるのが、特別委員会や修繕委員会といったプロジェクトチーム。理事会に代わって、理事会の手が回らない部分に取り組み、大規模修繕工事をスムーズに進めるための役割を果たす「作業部隊」を作るのが一般的です。

    修繕委員会の役割分担は、技術、法律、財務会計、広報、渉外などがあります。組合員を対象に公募し、できれば毎回参加できる方を選ぶのがベスト。また、年代や性別にあまり偏りがないように構成することもポイントです。

    打ち合わせの頻度は
    どれくらい?

    参加者のスケジュールを調整しつつ、1か月に2~3回の頻度で打ち合わせを行うことが多いようです。開催回数は理事会よりも多くなるので、修繕委員会のメンバーを決める時はこの点もよく注意しておかなければいけません。

    メンバー同士で協力し合うことを大切にし、責任感を持って動ける方を選ぶことが重要です。

    大規模修繕にかかる
    費用はどのくらい?

    マンションの規模や劣化具合・施工内容・立地条件などによって異なるので一概には言えないのですが、マンションの規模が大きければ戸あたりの費用は安く、築年数が古くなるほど費用が高くなると考えておきましょう。

    一般的な相場としては、

    50世帯のマンションで築10年、劣化具合は標準の場合→

    外壁タイルの補修・廊下や階段の現状機能回復・屋上防水の修繕工事(改修工事はなし)として、1戸あたりの費用は100万円程度が標準のようです。

    つまり、修繕積立金は(戸数×100万円)よりも多くなければいけない、ということでもあります。修繕積立金がこれよりも少ない場合、実際の工事で費用が不足する可能性が高いです。

    修繕費用が足りない
    場合の問題は?

    実際に工事の設計をはじめてみると、当初の計画段階では予測できなかった内容が必要になってくる場合もあり、資金不足が明らかになることも珍しくありません。それが判明するのが遅かった場合、住民からのクレームに発展する恐れもあります。

    資金不足の場合、区分所有者から一時金を集める方法や公的機関・金融機関から不足分を借り入れる方法などで対応します。それがどちらも難しい場合は、分割施工(※)や工事の延期も考えなければいけません。(しかし、工事を延期すると建物の劣化が進み、結果的に工事費用が高くなる可能性もあります)

    こういった資金不足を防ぐには、長期修繕計画の見直しを定期的に行っておくことが重要です。

    ※分割施工…緊急で施工が必要な部分だけを先に工事し、その他の工事を先延ばしにする方法。

    見積もりは複数社から
    とった方がいい?

    施工会社を決める際は、居住者が納得できる公正な方法で業者を選ぶ必要があります。管理組合に有利な条件で施工を委託してもらうため、「相見積もり」といって複数業者から見積もりを取るのが基本です。

    金額や内容を比較検討し、最終的な業者を決めていきます。

    見積もりを取る時は、できるだけ項目を統一しておくと比較しやすくなるのでおすすめです。

    また、見積もりと工事の質のバランスを考慮するのも重要なポイント。

    金額だけを見るのではなく、工事の内容や技術力、安全対策、工事後の点検・性能保証なども含めて総合的に判断するよう注意しましょう。

    さらに深く知りたい方は、下記の関連記事で解説しているのでご参照下さい。

    見積もりで金額が
    違うのはなぜ?

    見積もりで各社の金額を比較すると、だいたい安いところと高いところで2~4割くらいの差が出てきます。工事単価が同じだとしても、諸経費は業者によって異なるために総額に差が出てくるのです。(諸経費は通常、直接工事費の10%程度になるのが標準的)

    総額だけを見るのではなく、詳細部分まで細かくチェックして何にどのくらいの費用がかかっているのかを確認しましょう。

    また、見積もりの結果だけを見て施工業者を決定するのもNGです。施工業者の能力や施工体制、熱意なども含めて慎重に検討するようにしましょう。

    修繕工事中の
    防犯対策は?

    マンションの大規模修繕工事中は、業者の方が多数出入りするようになります。すると心配なのが不審者の侵入ですね。「工事中に泥棒に侵入された」といったケースもゼロではないので、この点についても注意は必要です。

    通常、施工会社は次のような防犯対策を行っているものです。
    ・作業員が専用ベストなどを着用
    ・補助鍵の貸し出し
    ・出入り口の施錠や足場の金網養生

    施工会社を選ぶ際は、このような防犯対策をきちんと行っているかどうかを確認しておくことも忘れてはいけません。会社によっては足場防犯システムを有償で追加するところもあります。

    大規模修繕の時に
    起こり得る
    住民間の
    トラブルは?対策は?

    大規模修繕の工事がはじまると、生活面で気になることが多々出てきます。住民間のトラブルでよくあるものを挙げてみます。

    ・騒音・ニオイ・埃・振動などに関するクレーム…工事に伴うニオイや騒音は避けられないものです。現在では、ニオイの少ない塗料や低騒音の機材も登場してきていますが、これらが全くない工事というのは不可能です。

    ・プライバシーのトラブル…工事中は外に足場を組みますので、作業員が窓の外に見える状態。事前にカーテンを閉めて下さいなどお願いされるのですが、住民側が忘れてしまってトラブルになるケースがあります。

    これらの問題は、事前に工事説明会などでしっかり周知しておくことである程度防ぐことができます。

    工事内容や範囲、スケジュール、想定される生活への影響や注意点、協力して欲しいことなど具体的に伝えることが大切です。

    より詳しく知りたい方は、下記の関連記事で解説しているのでご参照下さい。

    アフターサービスは
    あるの?

    マンションの大規模修繕工事は、工事が終わったらそこで完了というものではありません。工事後のアフターメンテナンスがどのようになっているのかも、施工業者選びの際に注意しておかなければいけないポイントの一つです。

    ・メンテナンス体制がどうなっているか。(専門窓口や部署があるか)

    定期点検のタイミングや内容などが明確に提示されるか

    瑕疵保証制度に加入しているか、保証金額はどの程度

    などは事前に確認しておきましょう。

    ※瑕疵(かし)保証制度…住宅の購入・建設工事・リフォーム工事に際して、「重大な欠陥」から消費者を守るための保険

    より深く知りたい方は、下記の関連記事をご参照下さい。

    修繕委員会は
    設置しないといけない?

    理事会に代わり、先頭に立って大規模修繕を進めるのが修繕委員会。どこにどのような修繕が必要なのかを専門業者から聞いた後に設置します。そのまま理事会が委員会になったり、理事の中から修繕担当者を決めたりするのも可能です。
    しかし建物全体の工事ですので、住民の意思をしっかり反映しなければなりません。年代や性別、個人の感じ方で意見は異なるので、さまざまな人を組み合わせるのが理想的。修繕中にトラブルやクレームなどが出てきた場合は、委員会で対処します。
    また、理事会よりも開催の回数が多いので、毎回参加可能な方を選ぶのがベスト。責任のある立場であるため、自主的に行動できる人を選ぶのが最善でしょう。トラブルをなるべく起こさず、皆の意見を反映しながらスムーズに進めるには、修繕委員会は欠かすことのできない存在だと言えます。

    なるほど!マンション大規模修繕工事のポイント

    ポイント

    管理組合の理事さん必見!スムーズなマンション大規模修繕を行うコツ

    ほぼ10年周期で行わなければならないマンションの大規模修繕工事。スムーズに進めるためには、しっかり手順を踏んで行う必要があります。現地調査から業者選び、工事中の確認点、アフターメンテナンスまで一連の流れを解説していますので参考にしてください。

    修繕のタイミングと進め方

    新築から12~13年、または前回の大規模修繕から10年程度が修繕のタイミング。時期が近づいたら修繕が必要かどうかを確認します。

    現場調査(建物診断)

    専門業者に依頼し、どこにどのような修繕が必要なのか建物をチェックしてもらいます。修繕委員会の設置もこの段階で検討しましょう。

    業者選び

    業者を選ぶ際にはいくつかの選択肢がありますが、工事費や技術力の高さなどを考慮に入れながら最も信頼できる会社を選びます

    見積書のチェックポイントと費用相場

    ピックアップした業者から見積書をとったら金額だけでなく、施工内容や実績、プレゼンテーションの内容も含め総合的に判断します。

    改修工事の検討

    マンションを新築時の状態に戻す大規模修繕工事に、プラスαとして住み心地や資産価値を上げるための改修工事の必要性も検討します。

    工事中の確認点

    大規模修繕では「監理」と呼ばれる工事中の進捗・状態チェックが必要になりますが、事前にどのような方式で行うかを決めておきます。

    住人へのケア

    大規模修繕を行うことが決まったら、住民からクレームが発生しないように早めの告知と協力のお願いや注意点などを周知徹底します。

    アフターメンテナンス

    修繕工事が終わっても定期点検などのアフターメンテナンスは継続します。メンテナンス内容や期間などをしっかり確認しておきます。

    マンション大規模修繕工事の大まかな流れ

    大規模修繕は準備・検討・計画・実施するという流れで、修繕委員会を設置して計画を勧めます。また、業者選びや意見の調整などの仕事があります。

    価値を高めるためには?

    建造物は経年劣化に伴い資産価値が下がってしまいます。資産価値を高めるためには機能性や審美性をアップするリノベーションがオススメです。

    維持するための対策

    時代の変化に対応した対策を講じることでマンションの資産価値が維持しやすくなります。適切な修繕を行い、建物の劣化を防ぐようにしましょう。

    計画的に行うことがコスト削減に繋がる

    マンションの部屋数×100万円の費用が発生することも。工面できないケースも多いため、長期修繕計画を見直し対策を講じましょう。

    無駄を省いて費用負担のない
    マンション大規模修繕を施す

    設計事務所やコンサルタントに依頼し、必要最小限の修繕のプランニングを行いましょう。複数の業者からの相見積もりもおすすめ。

    資産価値を高めるビルのリノベーション

    資産アップのためには、内装や外装のリノベーションを行い、人気の間取りや設備などを取り入れることが大切。耐震性アップも行いましょう。

    談合されないためには

    談合されれば、無駄な費用を払うことに。複数の企業から見積もりをもらう、怪しいときは白紙に戻すなどの徹底した対策が重要です。

    大規模修繕の工事内容をチェック

    大規模修繕には仮設工事・下地補修工事・塗装工事など沢山の工程があります。また、修繕と改修工事の違いも説明します。

    快適に過ごすには

    大規模修繕では騒音や事故などの問題が発生することも。騒音グッズを使うことで快適に過ごせるでしょう。避難経路も把握することが大切です。

    外壁防水塗装

    建物の劣化を防ぐためにも外壁防水塗装工事は大切です。外壁工事と一緒に行うことで、足場費用を抑えることができるでしょう。

    回数によって変わるポイント

    1回目の修繕は状態次第で費用を抑えられることも。2回目、3回目になるにつれて劣化箇所も増えるため、工事の内容も拡大していきます。

    共有部と専有部

    マンションは共有・共用・専有・専用のスペースに分けられますが、大規模修繕の対象となるのは共有部です。専有部分の修繕は基本的に自費です。

    入るべき保険とは

    大規模修繕工事瑕疵保険に入ることで、万が一施工会社の倒産やトラブルに巻き込まれても安心です。第三者の診断・検査もあります。

    大規模修繕をしないとどうなる?

    マンションの劣化が進み、安全性が低下し、快適な生活を侵害されるでしょう。資産としても悪影響になり、死亡事故の原因になることも。

    リベートとは?

    管理会社と施工会社間でリベートが発生すると、適正な価格で工事が行えません。リベートが起きないようにチェックしましょう。

    マンションのバリアフリー化

    少子高齢化に伴いバリアフリーにする工事も検討しましょう。予算に応じて手すりやエレベーターなど行う内容を選択してください。

    追加費用が必要な時は?

    追加費用が発生するのは当たり前。ただ悪徳なケースもあるので、管理会社任せにしないようにしましょう。予備費を準備することも大切です。

    悪質コンサルタントの関係

    公募には、談合が起こりやすいなどのデメリットがあります。そのため、信頼できるコンサルタントを見つけることが重要です。

    発覚しやすい不具合

    大規模修繕工事中、タイルの浮きや建物内部の不具合などが発覚することがあります。修繕工事で見つけてもらい、早めに対処するようにしましょう。

    修繕がしやすいマンション

    マンションの環境や造りによって修繕費用は大幅に変わってきます。足場が組みやすい、敷地内に資材を置くスペースがあると修繕しやすくなります。

    次回修復と建て替えのタイミング

    10年ごとに修繕工事を行うのが一般的。築50年を超えるマンションの場合には建て替えも視野に入れた長期修繕計画を見直しましょう。

    タワーマンションの大規模修繕が難しい理由

    タワマンの大規模修繕の事例は少ないためノウハウが蓄積していません。請け負う業者も限られてくるため費用が高騰するケースも。

    アスベスト除去

    2005年以降に建築以前に建てられたマンションでは、アスベストの調査や除去が大切です。

    大規模修繕業者リスト