現場調査（建物診断）
ここでは建物診断でどのようなことがチェックされマンション大規模修繕へとつなげていくのかその内容について解説しています。
建物診断のチェック箇所と依頼先
マンション大規模修繕を行う際は管理組合であらかじめどのような箇所の修繕工事をすべきかを把握する必要があります。そのために必要なのが建物診断（現地調査）です。
マンションが劣化しやすい箇所はだいたい決まっているため、建物診断では主に以下の項目をチェックすることになります。
屋上・バルコニー
主に防水層の痛みが調査対象になります。劣化を放置しておくと建物内部への雨漏りにつながります。
- 床シートにキズがないか・剥がれてしまっていないか
- コンクリート床にシミや亀裂が発生していないか
- 塗り床材が変色していたり剥がれていないか
外壁・外部階段・鉄部
紫外線や雨風の影響を受けやすい箇所です。カビやコケなどを放置しておくと美観を損なうだけでなく、外壁が剥がれ落ちることもあります。
- 塗装や塗床材が剥がれていないか
- タイルに汚れや亀裂はないか。剥がれている箇所はないか
- 鉄部にサビや腐食が発生しているところはないか
- 床シートのキズや剥がれている部分はないか
外部設備
外部設備とは駐車場・駐輪場・外灯などのことを言います。毎日使用される箇所なので劣化が進みやすくなっています。
- 鉄部にサビや腐食が発生していないか
- 塗装部分が剥がれ落ちていないか
- 塗装部をこすって白い粉状のものがつかないか
給排水設備
水回りの劣化は進行しやすく放置してしまうと建物全体に悪影響を与えてしまいます。大規模修繕時だけでなく気になる箇所は早めの対処が必要です。
- 排水の流れが悪くなっていないか
- 排水管から異臭がしないか
- 住宅内に水漏れ跡があったりカビが発生していないか
- 結露が発生しやすくなっていないか
こうした建物診断には専門的な知識や経験が必要となるため、素人で構成される管理組合が自ら行うことはほぼ不可能と考えてよいでしょう。したがって外部に委託することになります。
建物診断の依頼先としてはマンション管理会社、発注を検討している工事会社、第三者の専門業者・コンサルタントなどがあります。
どこにお願いすべきかは状況により異なります。管理組合と信頼関係ができていれば管理会社でも工事会社でも構いませんし、客観的に見直したいという場合は専門業者に依頼することをおすすめします。
チェックの結果、修繕点が明確になったらそれを基に劣化度合いなどを確認し、共通の項目で各工事業者に相見積もりをすると比較しやすくなって効率的です。
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