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見積書のチェックポイントと費用相場

ここでは業者から見積もりを取る際のチェックポイントと主なマンション大規模修繕箇所の費用相場について解説しています。

見積もりを比較検討する時はここをチェック!

マンション大規模修繕の工事業者をある程度絞り込むことができたら見積もりを依頼します。見積もりが上がってきたら以下の点に注意して最終的にどこにお願いするかを決定します。

項目別の比較一覧表を作成して相見積もり

見積書のイメージ信頼できる工事業者を見つけるためには相見積もりを取ることが鉄則です。あまり数が多くなり過ぎるのもよくないですので、6~10社くらいに絞っておきましょう。

見積もりを依頼する際にはできるだけ項目を統一すると比較しやすくなります。それが難しい場合は提出された見積書の項目別比較一覧表を作成し各項目の内容、単価、金額などをチェックします。

もし◯◯工事一式というような曖昧な表現がある場合は、きちんと内訳を説明してもらうことが必要です。口頭ではなく必ず書面で残るようにしておくとよいでしょう。

金額を比較するとだいたい2割~4割くらいの差がでます。工事単価が同じでも諸経費が高い場合があり総額が違ってきますので詳細部分まで確認するのがポイントです。

工事業者の施工内容・実績をチェック

実績のイメージ見積書を比較する段階では金額が高い安いだけで判断しないことです。安かろう悪かろうでは依頼しても満足できる仕上がりが得られないからです。

金額以外の比較ポイントの一つに施工実績があります。同じように見えても各工事業者は得意とするマンションの種類が違います。それを知るためには施工内容や実績を見るのが一番です。

大規模修繕を依頼するマンションと同じ規模の物件の施工実績が多ければ、それだけ経験・ノウハウが蓄積されている証拠ですので一定の信頼を置いてもよいと考えられます。

見積を依頼する際に施工実績などの資料を一緒にもらうようにしましょう。また、最近ではインターネットの普及に伴い、業者のホームページ上で実績や施工情報を公開しているケースも多くなっていますので、じっくりチェックすることができます。

プレゼンテーション・ヒアリングの内容

見積もり金額や施工内容・実績を吟味して依頼する候補の業者を2~3社に絞りこむことができたら、実際に業者を呼んでプレゼンテーションヒアリングを行います。

これは見積書だけでは判断できない部分を見極めるために必要なことで、様々な観点から比較して本当にお願いして大丈夫かどうかを判断します。

見積り根拠や修繕計画の概要を確認することはもちろんのこと、工事に対する姿勢安全管理体制、工事後のアフターサービスの内容など疑問が残ることがないようにしっかりヒアリングすることが大切です。

プレゼン・ヒアリングのイメージまた、施工管理技士の有資格者の有無や現場代理人のコミュニケーション能力・人柄など、実際に工事を担当する人が信用できるかどうか、任せても安心できるかをチェックします。

できればあらかじめ採点表などを用意しておき、各社の印象が薄れないうちに出席者の間で意見交換をして比較検討することをおすすめします。

大規模修繕の重点箇所と費用相場

大規模修繕工事を行わなければならない箇所と手順はマンションの規模に関わらず、だいたい決まっています。

特殊な事情がない限り、仮設・足場工事が終わると下地補修工事、シーリング工事、外壁塗装工事、鉄部塗装工事、防水工事といった流れで進められることがほとんどと考えてよいでしょう。

したがって複数業者から見積りを取って比較する場合に、あらかじめどのような工事が行われ費用の目安がどのくらいになるのかを知っておくと役に立ちます。

以下に基本的な修繕箇所とその内容・費用相場について紹介しますので、基礎知識として頭に入れておくようにしてください。

外壁

外壁のイメージ外壁は大規模修繕の最も代表的な工事箇所になります。洗浄や下地補修をした後に塗装が行われ、躯体保護以外に外観イメージを変える効果があります。

マンションの外壁はほとんどの場合、吹付けタイルかタイル貼りのどちらかのタイプに分けられます。

吹付けタイルは汚れが目立ちやすくひび割れなども発生するので、定期的な補修と塗り替えが必要です。タイル貼りはタイルの浮きや剥がれをチェックする必要がありますが基本的にメンテナンスフリーです。

また大規模修繕時には塗り替えだけでなく目地シーリング打ち直しも重要な修繕ポイントになります。

【費用相場】
タイル洗浄:510円/平方メートル
ひび割れ補修:1,710円/メートル
吹付けタイル塗装:1,830円/平方メートル

鉄部

鉄部とはマンションの設備の中で鉄が使用されている箇所で、錆が発生しやすいので5年に1回は修繕が必要とされています。

鉄部の錆イメージ手すりなど人の手が触れやすい場所は傷みやすく、場合によっては1~2年で補修しなければならないケースもあります。大規模修繕時だけでなく常に注意して対処しておかないと寿命が縮まって即交換という可能性もあります。

修繕は錆を完全に除去した後に、錆止めを塗り、その上から中塗り、上塗り(仕上げ塗り)と進められます。

外壁塗装とともに鉄部塗装は大規模修繕の必須項目と考えてよいでしょう。

【費用相場】
階段手すり補修:1,550円/メートル
玄関ドア枠:3,910円/戸
避難ハッチ:3,060円/台

防水(屋上・バルコニー)

大規模修繕工事の最後の工程で行われるのが防水工事で、対象箇所は屋上バルコニーです。

雨のイメージ屋上は常に風雨にさらされており、日差しによる紫外線の影響もあって劣化しやすいため大規模修繕では外せない工事の一つです。

アスファルト防水が最もよく使用されている工法で、耐久性に優れているのが特徴ですがそれでも15~25年に1度は防水工事のやり直しが必要になります。築年数が古いマンションの場合は12~15年が目安となります。

バルコニーはウレタン塗膜防水がよく用いられます。大規模修繕工事の際は古い防水層を取り除いた上で、新たにウレタン塗膜防水工事を行うことになります。

【費用相場】
アスファルト防水:6,300円/平方メートル
ウレタン塗膜防水:5,900円/平方メートル

給排水管

マンションの給排水管は大規模修繕の必須項目ではないですが、重要点検箇所の一つです。給水管は塩素の影響で腐食し、排水管は定期的に高圧洗浄を行なっていても徐々に流れが悪くなるからです。

給排水管のイメージ給排水管はその時の状態に応じて、錆や汚れを取り除く更生工事をしたり、寿命を迎えると交換工事が必要になります。

給排水管は配管の種類や材質によって工事を行う時期や方法は異なります。亜鉛メッキ鋼管は15~20年で交換が必要になりますが、硬質ビニルライニング鋼管や架橋ポリエチレン管は30年以上持つと言われています。

事前にどのような材質のものが使用されているか調査して交換時期などを決めておくとよいでしょう。

【費用相場】
給水管更新:3,600円/メートル
排水管更新:6,200円/メートル
揚水ポンプ改修:117,000円/組

エレベーター

エレベーターは頻繁に点検が行われているため大丈夫と考えがちですが、法定耐用年数は17年と定められています。もっともこれは税法上の数字なので実際の寿命は20~30年程度と考えたほうがよいでしょう。

エレベーターのイメージ大規模修繕工事の必須項目ではありませんが、タイミングが合う場合は同時に行った方が効率的です。なお、エレベーターは製造中止から25年以上経過すると保守部品が供給されなくなりますので注意が必要です。

【費用相場】
エレベーターかご内部改装:10,100円/平方メートル
エレベーター扉・三方枠:47,500円/箇所

 

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