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【番外編】次回修繕と建て替えのタイミング

ここでは次回マンション大規模修繕の時期や建て替え検討のタイミングについて解説しています。

大規模修繕工事は10年ごとに行うのが目安

マンションを新築して最初に大規模修繕工事を行うのはだいたい12~13年後くらいですが、その後は10年ごとに行うのが一般的です。

10年周期で大規模修繕を実施しなければいけないという法律があるわけではないのですが、だいたい10年もすると外壁がひび割れを起こしたり、防水機能が落ちて漏水などが起きやすくなるのは確かです。

この10年という単位は防水に関する保証が10年で満了し、前回大規模修繕を行なった施工会社の定期点検も終了してしまうということが少なからず影響しています。

では10年間は何もしなくて大丈夫なのかというと、そんなことはありません。外壁塗装の保証は5年位ですし、天井塗装や鉄部塗装の保証は2~3年というケースがほとんどです。

点検のイメージ裏を返せば10年未満で何らかの不具合が生じる可能性が高いということになります。不具合を放置してしまうと、建物の劣化が加速しまいますのでその都度専門業者にチェックしてもらい対応しなくてはいけません。

10年ごとに大規模修繕を行うのはあくまで目安にしか過ぎません。マンションをできるだけ良い状態で保つためには日頃のチェックとメンテナンスは不可欠で、状況によっては大規模修繕工事の時期を調整することも必要になります。

マンションの寿命と建て替えの検討時期

マンションは定期的な大規模修繕や適切な改修などを行なっていれば長持ちさせることができます。

しかしいくら修繕を行なっていたとしても新築時と全く同じ状態に戻るわけではないので、いつかは物理的な寿命がやってきて建て替えを検討しなければならなくなります。

ではマンションの寿命はどのくらいかというと一概に何年と言うことはできません。建てられた時期によって工法も違いますし、かつて30年と言われていたマンションの寿命も近年の技術革新により驚異的に伸びているからです。

とはいえ何らかの目安が知りたいという場合は法定耐用年数が参考になります。1998年以降に建てられた鉄筋コンクリート造の建物の耐用年数は住宅47年、事務所50年となっています。

耐用年数=寿命ではないので急ぐことはありませんが、築年数が50年を迎えようとするマンションの場合は建て替えも視野に長期修繕計画を見直すことが必要です。

但し、建替えをしようと思っても住民の反対など様々な障壁があるためスムーズに進めるのは難しいと考えられます。

マンションの建替え等の円滑化に関する法律が2002年に施行され、区分所有者の5分の4以上の賛成で建て替えが可能になったものの、費用の捻出ができずにあまり進んでいないというのが実状です。

マンションのイメージ実際に建て替えを行なった例ではデベロッパーの建て替えプランを区分所有者全員が同意する等価交換方式や、区分所有者法の決議に基づき、反対者に対し建て替え組合が売渡請求を行う方法で進められるケースが多いようです。

いずれにしても多くの住民がいるマンションのことですので、建て替えは慎重に進めなければなりません。

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